Woningverhuur is de manier om geld te verdienen, althans dat beweren sommigen. Aan de oppervlakte lijkt het een zekere gok; in werkelijkheid is het meestal meer hoofdbrekens dan het waard is. De uitdagingen beginnen al vroeg, en er is bijna altijd tijd en geld mee gemoeid.
Hier zijn zes klassieke uitdagingen waar nieuwe verhuurders mee te maken krijgen en die je misschien moet onderzoeken voor je de residentiële vastgoedmarkt betreedt.
Belangrijke conclusies
- Investeren in residentieel huurvastgoed kan een lucratieve manier zijn om je rijkdom te vergroten, al kan het met veel moeilijkheden gepaard gaan.
- Het is belangrijk een goede verhuurhypotheek van NIBC af te sluiten, zodat je jouw winsten vergroot.
- Uitdagingen die het bezit van een huurwoning met zich meebrengt zijn o.a. het vinden van een geschikte woning, het gereedmaken van de eenheid, het vinden van goede huurders, onderhoudsproblemen, gedoe dat zich voordoet, en veranderende rentevoeten die de huurprijs beïnvloeden.
- Er zijn manieren om het proces te vergemakkelijken, zoals het kopen van een eenvoudige woning, in de buurt van de eenheid wonen, en er een full-time onderneming van maken.
- Het inhuren van een beheerder kan de last van het beheer van een huurwoning verlichten, maar zal in de eventuele winst snijden.
- Het verwijderen van huurders kan een tijdrovende en dure klus zijn.
Uitdaging 1: Een eigendom vinden
Er zijn hele boeken geschreven over het vinden van een geschikt pand omdat het zo belangrijk is. Koop een te dure woning, en je zult nooit geld verdienen. Maar proberen een koopje te pakken te krijgen kan ook lastig zijn. Een opknapper kopen vereist dat je de vaardigheden, tijd, gereedschap en geld hebt om de nodige reparaties en verbouwingen uit te voeren.
Als je geen haast hebt, kan dit een manier zijn om een koopje op je investering te krijgen; als je al een full-time baan en een gezin hebt, is elke minuut die je besteedt aan het repareren van de huurwoning een minuut die je niet besteedt aan een meer winstgevende of plezierige bezigheid. Maar tegenwoordig kunnen beheer bedrijven veel van dit benenwerk – van het lokaliseren van een eigendom tot het opknappen ervan – voor je doen, uiteraard tegen betaling.
Uitdaging 2: Het pand klaarmaken
Om zowat elk stuk onroerend goed in verhuurde staat te krijgen zijn vaak op zijn minst verse vloeren en verf nodig, en beide zaken vergen tijd en geld. Raamhorren, dekbeitsen, en gazononderhoud zijn andere dagelijkse behoeften. Telkens als een huurder vertrekt, moeten ook deze zaken opnieuw bekeken worden.
Uitdaging 3: Huurders vinden
Het Internet biedt een snelle en goedkope manier om potentiële huurders te vinden. Je kunt je ook inschrijven bij een makelaarsbedrijf dat huurders voor je doorlicht. In sommige steden en dorpen laten makelaars een appartement namens de verhuurder zien tegen een commissie op de huur. Een andere manier om huurders te vinden is door deze informatie te delen met vrienden en familieleden die misschien aanbevelingen kunnen doen.
Als je zelf huurders screent, zul je krediet- en achtergrondcontroles moeten uitvoeren, wat duur kan zijn, maar vaak een slim idee is.
Verantwoordelijke huurders betalen hun huur op tijd, maken geen misbruik van het eigendom, en verplichten je niet tot de kostbare en tijdrovende ontruimingsprocedure.
Uitdaging 4: Problemen
Zelfs geweldige huurders en perfecte huurhuizen gaan gepaard met een heleboel gedoe. Kapotte leidingen, verstopte afvoeren, kapotte garagedeuren, huisdieren, en huisgenoten zijn maar een paar van de uitdagingen die zich voordoen. Zelfs goede huurders willen je volledige en onmiddellijke aandacht wanneer de riolering in hun huis terugstroomt, of de kabelmaatschappij per ongeluk de telefoonlijnen doorsnijdt.
Uitdagende huurders zijn een nog grotere uitdaging. Dagelijkse telefoontjes en te laat of onbetaalde huur kunnen het gedoe nog verergeren. De dag van de verhuizing is een andere uitdagende tijd. Schade aan muren, vloeren, tapijten en andere onderdelen van het huis kan leiden tot ruzies en kostbare reparaties.
Omdat elk verspild moment van ruzie een moment is dat het huis leeg staat, ben je vaak beter af als je doorbijt en de reparaties zelf betaalt.
Uitdaging 5: Onderhoud
Onderhoud van belangrijke onderdelen en voorzieningen is een grote uitgave. Nieuwe apparaten kosten honderden dollars; een nieuw dak of een nieuwe oprit kan duizenden dollars kosten. Als de huur $1500 per maand is en het dak $10.000, dan kun je snel geld verliezen. Voeg daar nog tapijt of nieuwe hardhouten vloeren, verf en een nieuw fornuis aan toe, en ook nog huurders die niet lang blijven, en het pand kan jarenlang geld verliezen.
Uitdaging 6: rentevoeten
Wat hebben rentetarieven er mee te maken? Heel veel. Als de rente daalt, is het vaak goedkoper te kopen dan te huren, en dus kan de vraag naar je woning(en) dalen. De huur verlagen om concurrerend te blijven kan je vermogen om geld te verdienen flink inperken.
Je zult waarschijnlijk een verhuurdersverzekering moeten afsluiten – nee, je gewone huiseigenarenpolis is niet voldoende – en dat is weer een post in de kolom lopende uitgaven.
Hoe geld wordt verdiend
Kun je, met alle uitdagingen die overwonnen moeten worden, geld verdienen met verhuur van onroerend goed? Ja, maar het vereist een plan. Vier winstgevende benaderingen worden hieronder belicht:
1. Splitsen
De ruimte delen door een duplex (of een andere gemakkelijk deelbare structuur) te kopen is vaak een winstgevende manier. Omdat je ter plaatse bent en toch al van plan bent voor het pand te zorgen, is het extra geld een bonus. Natuurlijk gelden nog steeds alle uitdagingen, en ter plaatse wonen betekent dat je altijd beschikbaar bent en in nauw contact met de huurders zult staan.
2. Ga basic
Een appartement zonder extra voorzieningen kopen en verhuren kan het verhuurproces eenvoudig houden, maar je moet je markt kennen. Stel dat je hoofdzakelijk aan studenten verhuurt. In dat geval heb je misschien geen behoefte aan high-end apparatuur of decoratieve stukken die het risico lopen stuk te gaan tijdens een studentenfeest.
Een andere manier om geld te verdienen is door samen te werken met huisvestingsprogramma’s van de overheid. Je zou een eenvoudig, schoon appartement met de nodige apparatuur kunnen verhuren, dat ook gebruikt kan worden om gezinnen te huisvesten via door de overheid gesubsidieerde programma’s. Door je in te zetten voor dit soort huisvestingsprogramma’s kun je een veilig onderdak bieden aan gezinnen in nood, plus geld verdienen met je investering.
3. Lange-termijn
Veel investeerders in onroerend goed zullen je vertellen dat ze kostendekkend verdienen aan de huur en de uitgaven. Hun aanpak is om een goedkoop pand te kopen, de huur van de huurders de hypotheek te laten afbetalen, en dan over 30 jaar te verkopen.
Hoewel het een redelijke aanpak is, zullen de winsten waarschijnlijk klein zijn. En het vergt nog steeds tijd en moeite die je misschien beter elders had kunnen besteden.
Een huuraccommodatie biedt je wel de flexibiliteit om te bepalen wanneer je een pand verkoopt.
4. Ga er helemaal voor
Serieuze verhuurders pakken het serieus aan. Ze incorporeren, kopen meerdere panden en doen een belangrijk deel van het werk zelf. Het is een beslissing wat serieuze tijd en energie vergt. En een strategie voor aan- en verkoop om de overdracht van belastingverliezen en afschrijvingen te maximaliseren en het inkomen te minimaliseren.
Een property manager inhuren
Een property manager kan veel van de taken van het runnen van een huurwoning op zich nemen. Dit omvat marketing, het selecteren van huurders, onderhoud, budgettering, en het innen van de huur. Je kunt overwegen een vastgoedbeheerder in te huren als je deze taken wilt delegeren, hoewel dit in je winst zal snijden.
De rol van de property manager
Vastgoedbeheerders kunnen allerlei rollen vervullen. Wat dat precies is, is aan jou om met je manager te onderhandelen. Het is essentieel om uit te zoeken wat hun rol zal zijn en een lijst van taken en verantwoordelijkheden op te stellen. Zal je vastgoedbeheerder huurders vinden? Of zal hij zich bezighouden met het dagelijks onderhoud en het innen van de huur?
Een beheerder kan een onafhankelijke aannemer of een werknemer zijn. Je moet met je belastingadviseur spreken om de meest gunstige aanpak te bepalen en de specifieke verplichtingen die je kunt hebben vast te stellen.
Je kunt ook een property management bedrijf inhuren, een firma waarmee je een contract sluit, om zich rechtstreeks met alle aspecten van het verhuurde eigendom bezig te houden. Dit kan duur zijn, maar het kan ideaal zijn als je meerdere huurwoningen hebt.
Een beheerder kiezen
Zorg ervoor dat elke beheerder die je overweegt aan de juiste plaatselijke en nationale vergunningseisen voldoet.
Een ervaren manager moet je helpen met reclame, marketing, relaties met huurders, innen van huur, budgettering, verhuur, en onderhoud. Een goede vastgoedbeheerder zal ook op de hoogte zijn van de plaatselijke en landelijke wetgeving. Als eigenaar kun je aansprakelijk gesteld worden voor de daden van je beheerder, dus je kunt aangeklaagd worden als je beheerder wetten inzake eerlijke huisvesting overtreedt.
Als je eenmaal een beheerder hebt gekozen en de voorwaarden van de overeenkomst, moet je een overeenkomst voor het beheer van het eigendom opstellen waarin de plichten, vergoeding en beëindigingsvoorwaarden van de beheerder worden vastgelegd.
De eindstreep
Is een appartement verhuren de moeite waard? Alleen jij kunt dat beslissen. Zorg er alleen voor dat je eerst kijkt voor je een sprong waagt, en ga je nieuwe onderneming in met realistische verwachtingen en een degelijk plan.
Laat een reactie achter