Overwaarde Opnemen, hoe werkt dat?

Was jij ook blij verrast door het bedrag op de WOZ-beschikking die je dit jaar van de gemeente ontving? Het was heel duidelijk: je hebt overwaarde op je woning, wat inhoudt dat je woning meer waard is dan de hypotheeksom die je op je woning hebt openstaan. Dat is goed nieuws. Maar dan is de hamvraag natuurlijk: wat kun je met je overwaarde? Hoe krijg je het geld uit de stenen en zorg je ervoor dat je je overwaarde kunt opnemen? En wat kun je vervolgens met je overwaarde doen? Dat lees je in dit artikel.

Heb ik overwaarde?

Voordat we je enthousiast maken over alles wat je met je overwaarde kunt doen, is het misschien eerst fijn om te weten of je overwaarde hebt en hoeveel dat dan precies is. Op dit moment hebben veel Nederlandse huiseigenaren overwaarde, doordat de huizenprijzen vooral de laatste jaren flink zijn gestegen. Zeker als je je woning al een tijdje geleden hebt gekocht, is er een goede kans dat je je woning op dit moment met overwaarde zou kunnen verkopen.

Je overwaarde berekenen

Je berekent je overwaarde als volgt:

Check je WOZ-waarde (bijvoorbeeld bij WOZwaardeloket.nl of op je WOZ-beschikking) of laat je woning taxeren. Dan weet je hoeveel je woning op dit moment waard is.
Bekijk hoeveel je aan hypotheek hebt openstaan. Dit kun je vaak inzien in de digitale omgeving van je hypotheekaanbieder of op je afschrift.
Trek vervolgens je openstaande hypotheekschuld af van je huidige woningwaarde. Dit bedrag is je overwaarde.

P.S. Wist je dat overwaarde niet alleen kan ontstaan doordat je woning in waarde is gestegen? Je kunt ook overwaarde hebben als je sinds het aangaan van je hypotheek op je hypotheek hebt afgelost of als je destijds niet de maximale hypotheek hebt genomen. Ook dan kan je woning meer waard zijn dan het bedrag dat je aan hypotheek hebt openstaan.

Wat kun je doen met je overwaarde?

Blijkt uit die berekening dat je inderdaad een mooie overwaarde hebt? Dan is het tijd om na te denken over wat je daar precies mee kunt doen en – vooral – hoe je dat voor elkaar krijgt. Misschien heb je al mooie plannen: een vakantie, een uitbouw, een gloednieuwe keuken, een schenking aan je kind of al stoppen met werken voordat je de AOW-leeftijd hebt bereikt. Allemaal goede mogelijkheden, die misschien wel te realiseren zijn. Tenminste, als je het bedrag eerst weet vrij te maken.

Daar zijn gelukkig opties genoeg voor. Overwaarde opnemen? Wij zetten graag de mogelijkheden voor je op een rij.

Verhuizen met je overwaarde

Bij het verzilveren van overwaarde denk je misschien meteen al aan het kopen van een ander huis. Dat is waarschijnlijk de meest voor de hand liggende optie. Door je overwaarde heb je een groter budget voor een volgende woning. Daardoor heb je wellicht opties om een groter huis te kopen dan wat je op dit moment hebt. Of misschien wil je juist graag naar een appartement verhuizen nu de kinderen de deur uit zijn. Of lijkt een woning met een grote tuin je wel wat, zodat je daar je vrije dagen kunt doorbrengen? Het kan zijn dat het kopen van die droomwoning door je overwaarde opeens binnen handbereik ligt.

Hoe dat werkt, moge duidelijk zijn. Als je je woning verkoopt tegen de prijs die hij op dit moment waard is, dan krijg je de overwaarde bij de sleuteloverdracht op je rekening gestort. Natuurlijk moet je wel een geschikte koper vinden; een makelaar kan daar wellicht bij helpen. In de huidige tijd van krapte op de woningmarkt kan de verkoop van je woning weleens sneller gaan dan je denkt.

Het bedrag dat je meer voor je woning krijgt dan je openstaande hypotheek kun je vervolgens gebruiken om in je nieuwe woning te steken. Dankzij de overwaarde heb je minder hypotheek nodig voor de financiering van de nieuwe woning. Bij verhuizen is het trouwens wel zo dat het fiscaal gezien gunstig is om je overwaarde daadwerkelijk te gebruiken voor de aanschaf van je nieuwe woning. Dit heeft te maken met de bijleenregeling: je hypotheekrente is alleen fiscaal aftrekbaar voor het bedrag dat je aan hypotheek opneemt voor je nieuwe woning na aftrek van de overwaarde op je huidige woning. Al zien we tegenwoordig ook dat een grote groep 50-plussers niet de volledige overwaarde in de nieuwe woning steekt en een deel van de overwaarde voor andere doeleinden gebruikt.

Nu is het wel zo dat het vinden van een nieuwe woning wat voeten in de aarde heeft met de huidige krapte op de woningmarkt. Maar met een aankoopmakelaar in de arm zijn er misschien meer mogelijkheden dan je denkt. En anders zijn de opties hieronder wellicht een beter idee dan voor een nieuwe woning gaan.

Tip: overbruggingskrediet

Kies je ervoor om eerst je woning te verkopen en dan pas naar een nieuwe woning op zoek te gaan? Of doe je het andersom? Het voordeel van eerst een nieuwe woning kopen is dat je niet halsoverkop je huidige woning uit hoeft en rustig de tijd kunt nemen om over te gaan naar je nieuwe woning. Ook heb je dan geen gedoe met een tijdelijke huurwoning waarin je de periode moet zien te overbruggen totdat je de sleutel van je nieuwe woning krijgt.

Pak je het in die volgorde aan, dus eerst kopen en dan pas verkopen? Dan kan een overbruggingskrediet helpen om je overwaarde alvast mee te financieren ondanks dat het transport van je woning bij de notaris nog niet heeft plaatsgevonden. Een overbruggingskrediet is een tijdelijk krediet waarover je enkel rente betaalt. Je lost het krediet in één keer af zodra de verkoop van je huidige woning volledig rond is. Natuurlijk is zo’n krediet wel aan een aantal voorwaarden gebonden. Een hypotheekadviseur kan je daar meer over vertellen.

Wat zijn de andere opties dan verhuizen?

Maar wat nu als verhuizen niet tot je korte-termijnplannen behoort, terwijl je wel graag je overwaarde wilt gebruiken? Gelukkig hoef je je huis niet per se te koop te zetten om je overwaarde uit de stenen te halen. Er zijn nog vijf andere opties om je overwaarde te verzilveren.

Optie 1: een onderhandse verhoging

Vaak krijg je bij het afsluiten van je hypotheek de kans om je hypotheek voor een hoger bedrag bij het Kadaster in te schrijven. Dat is gunstig, want je kunt daardoor zonder al te veel gedoe (en zelfs zonder notarisbezoek) je hypotheek verhogen. Heb jij van die optie gebruikgemaakt en voldoe je aan de voorwaarden om die verhoging op te nemen? Dan kun je misschien een onderhandse verhoging gebruiken om (een deel van je) overwaarde op te nemen.

Ook als je de afgelopen jaren hebt afgelost, kun je bij de meeste geldverstrekkers een onderhandse verhoging afsluiten, ter grootte van maximaal je eerder gedane aflossingen.

Let wel op dat je in beide gevallen misschien maar een deel van je overwaarde kunt opnemen, omdat je verhoging aan een maximum gebonden is.

Optie 2: een tweede hypotheek nemen

Van deze optie heb je misschien al eens gehoord. Het is een best wel gebruikelijke manier om je overwaarde op te nemen, vooral onder huiseigenaren met verbouwplannen. De naam zegt het al: je sluit een extra hypotheek af bovenop je al lopende hypotheek. Die gebruik je om mooie dingen mee te doen. Dat kan een gloednieuwe keuken of een luxe uitbouw zijn, maar je kunt de tweede hypotheek ook vrij besteden aan zaken die niets met je woning te maken hebben.

Optie 3: een verzilverhypotheek nemen

Het verzilveren van de overwaarde via een hypotheek wordt ook wel een opeethypotheek genoemd. Je krijgt bij dit type hypotheek een deel van de overwaarde ter beschikking en hoeft daar niet maandelijks een bedrag aan aflossing en rente voor te betalen. Het ding is wel dat je hypotheekschuld langzaamaan toeneemt. Je betaalt namelijk wel rente voor dit type hypotheek; alleen betaal je die niet maandelijks, maar wordt die bij je bestaande hypotheekschuld opgeteld. Voordeel is dat een opeet- of verzilverhypotheek ook mogelijk is voor mensen met een laag pensioeninkomen en dat je de overwaarde bij deze optie vrij kunt besteden.

Optie 4: je hypotheek oversluiten

Nog een veelgebruikte optie is het oversluiten van je hypotheek. Dat kan om twee redenen handig zijn. Ten eerste is het een mooie manier om een deel van je overwaarde op te nemen, doordat je een hogere nieuwe hypotheek kunt aangaan. Ten tweede kun je bij het oversluiten van je hypotheek opnieuw de voorwaarden voor je hypotheek bepalen en wordt ook je rentepercentage opnieuw bepaald. Als je huidige hypotheek al een tijdje geleden is afgesloten, dan betaal je waarschijnlijk meer rente dan de actuele rentestanden. Door je hypotheek over te sluiten, kun je alsnog van de lage rentes van dit moment profiteren. En dat voor een periode van wel 5, 10 of 20 jaar – afhankelijk van hoe lang je je rente laat vastzetten.

Bovendien kun je dus bij oversluiten opnieuw een bedrag aan hypotheek afspreken met je aanbieder. Het bedrag wordt dan afgestemd op je huidige woningwaarde, op voorwaarde dat je toetsinkomen dat bedrag aan hypotheek ook toelaat.

Nu is oversluiten alleen niet altijd een gunstige optie. Het is verstandig om hier samen met een hypotheekadviseur naar te kijken. Bij oversluiten ben je namelijk vaak een boeterente verschuldigd aan je huidige hypotheekaanbieder, tenzij je rentevaste periode is afgelopen. Ook komen er wat andere kosten bij kijken, zoals taxatiekosten, kosten voor hypotheekadvies en notariskosten. Verstandig dus om samen met een hypotheekadviseur uit te zoeken hoeveel oversluiten jou bespaart en of je binnen afzienbare tijd de oversluitkosten en boeterente hebt terugverdiend.

Optie 5: je woning verkopen en terughuren

Klinkt wat omslachtig misschien, maar deze optie zie je de laatste tijd steeds vaker bij voornamelijk gepensioneerden en mensen die tegen de pensioenleeftijd aanzitten. Er zijn een aantal partijen die een constructie aanbieden waarbij je je woning voor een deel van je woningwaarde (vaak ongeveer 80% van de taxatiewaarde) verkoopt aan een beleggingspartij en de woning vervolgens van die partij huurt. Er zitten wat haken en ogen aan zo’n constructie, maar het kan zinvol zijn om deze optie eens met een hypotheekadviseur te onderzoeken. Bijvoorbeeld als de andere opties niet mogelijk zijn, je graag in je huidige woning wilt blijven wonen en je toch een stuk van je overwaarde te gelde wilt maken.

Waar kun je je overwaarde dan voor gebruiken?

Na de uitleg over deze verschillende constructies om je overwaarde op te nemen, kunnen we naar een leukere vraag kijken: waar gebruik je je overwaarde dan voor? Zoals we al lieten blijken, is een nieuwe woning een mogelijk bestedingsdoel voor je overwaarde. Maar dat is zeker niet de enige optie.

Een paar andere mogelijke opties zijn:

Je huidige woning verbouwen. Een nieuw dakkapel? Een mooie serre waarmee je je buitenruimte naar binnen haalt? Of het leeftijdsvriendelijker maken van je woning door drempels weg te halen en een inloopdouche te bouwen? Je overwaarde kan dat alles zomaar mogelijk maken. Het voordeel van een verbouwing financieren met een hypotheek in plaats van met een persoonlijke lening is dat de hypotheekrente een stuk lager ligt dan die op een consumptief krediet.
Verduurzaming van je woning. Ook kun je denken aan verduurzamende maatregelen, zoals de aanschaf van zonnepanelen, een warmtepomp of een groen dak. Vaak een zinvolle investering, omdat je woning door die maatregelen én meer waard én energiezuiniger wordt. Dat laatste merk je dan weer op je energierekening. Pluspunt is natuurlijk ook dat je er een waardevolle bijdrage mee levert aan het milieu.
Een nieuwe woning huren. Een goede mogelijkheid als je wel wilt verhuizen, maar niet van plan bent om je overwaarde in je nieuwe woning te steken. Let er wel op dat de huurprijzen op dit moment vrij hoog liggen, dus dat je waarschijnlijk duurder uit bent per maand dan als je in je koopwoning blijft wonen.
Een schenking. Ook kun je de overwaarde gebruiken om een (belastingvrije) schenking te doen aan bijvoorbeeld een (klein)kind, een vriend of een familielid. Je kunt dat bijvoorbeeld eenmalig doen als je kind van plan is een woning te kopen of op te knappen. Op de website van de Belastingdienst lees je aan welke voorwaarden een belastingvrije schenking moet voldoen.
Een tweede huis of een vakantiewoning kopen. Heb je altijd al gedroomd van een idyllisch vakantiehuisje op de Veluwe? Of van een tweede woning tussen de wijnvelden in Italië? Of lijkt een vastgoedinvestering je wel wat? Stuk voor stuk mooie bestedingsdoelen die je wellicht (deels) met je overwaarde kunt financieren. Leuk voor jezelf of om in de maanden dat je er zelf geen gebruik van maakt te verhuren aan anderen. Overigens geldt dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is als je de hypotheek verhoogt of een extra hypotheek neemt om een vakantiewoning te financieren.
Een aanvulling op je pensioen of spaargeld. Nog een zinvolle optie is dat je je overwaarde op je spaarrekening kunt zetten. Bijvoorbeeld om je pensioen mee aan te vullen, om verder te sparen voor je grootse plannen voor de toekomst of om wat eerder dan de AOW-leeftijd te kunnen stoppen met werken. En buiten dat om is een buffer natuurlijk altijd handig om te hebben.
Vrij besteedbaar bedrag. En de allerlaatste manier om je overwaarde te gebruiken: gewoon door het te besteden aan wat je maar wilt. Een nieuwe auto of camper/caravan, een mooie vakantie, een paar meubels voor in huis? Kan allemaal. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als je een tweede hypotheek gebruikt om je overwaarde te gelde te maken. Let wel op dat je in dit geval geen hypotheekrenteaftrek krijgt over de hypotheek, in ieder geval niet voor het deel dat je niet steekt in het kopen of verbeteren van een woning die jouw hoofdverblijf is.

Nog een laatste tip: verlaag met je overwaarde je hypotheekrente

Dan is er nog een laatste tip waar we je graag op wijzen. Soms kun je met je overwaarde je hypotheekrente verlagen. Klinkt interessant, maar hoe zit dat precies? Als je een hypotheek zonder NHG hebt, dan valt die hypotheek in een bepaalde risicoklasse. Die klasse is bepalend voor hoeveel je rentelasten worden. Hoe hoger je hypotheek is in verhouding tot je woning, hoe hoger je risicoklasse en dus ook je rente zal zijn.

Als jouw hypotheek door overwaarde bijvoorbeeld nog maar 60% van je woningwaarde is in plaats van 85% of 100%, dan kan je woning in een lagere risicoklasse komen te vallen. En dat kan weleens gunstig uitpakken voor je maandlasten.

Welke optie voor je overwaarde opnemen past bij jou?

Ben je nu benieuwd wat een goede manier voor jou is om je overwaarde te verzilveren? Of wil je überhaupt eens goed kijken hoe je het geld uit de stenen kunt gebruiken om andere mooie plannen te realiseren? Maak dan een vrijblijvende afspraak met een hypotheekadviseur van Van Bruggen Adviesgroep. Wij helpen je graag met persoonlijk hypotheekadvies. Altijd afgestemd op jouw situatie, met deskundige kennis van hypotheken en met eerlijk en onafhankelijk advies. Zodat jij er zeker van bent dat je goed geholpen wordt.